Старший по подъезду в МКД: права и обязанности, кто это и как им стать

Представьте себе ситуацию: управляющая компания обслуживает дом. Он имеет 9 этажей и 8 подъездов. В любом из них могут произойти большие и маленькие ЧП – поломался лифт, засорился мусоропровод, разбилось окно, появились тараканы и так далее.

И вот жильцы бесконечным потоком идут в УК со своими жалобами. Работники УК мечутся от дверей к дверям между подъездами. Или, вообще, игнорируют жалобы.

Печальная картина.

Чтобы этого избежать, владельцы квартир избирают своего представителя.

Кто такой старший по подъезду или дому

Работа председателя совета дома, порядок его избрания, права и должностные обязанности закреплены Жилищным кодексом (статья 161). А вот про старшего по дому нет упоминания в законе. Должности эти похожи, но все-таки разные.

В большинстве многоквартирных зданий выбирают именно старших. Совет МКД не особо распространен в РФ.

Итак, старший по дому или подъезду – человек, который уполномочен жильцами говорить от их имени и защищать интересы владельцев собственников перед управляющими компаниями и органами власти.

В Новгородской области, например, старшим даже выдали служебные удостоверения. Это несколько упрощает работу. Например, можно беспрепятственно войти в любой кабинет УК или выгнать алкоголиков, облюбовавших лавочку во дворе.

Права и обязанности

Старший в МКДНа местном уровне принимают нормативно-правовые акты, регулирующие статус управдома (так по-прежнему говорят в народе). А их права и обязанности жильцы определяют сами.

Но, несмотря на нюансы, возникающих в отдельных домах и регионах, есть общие вопросы, входящие в круг их полномочий. У старших по дому и по подъезду они различаются.

Старшего по дому при управляющей компании

Обязан:

  • Следить за санитарным состоянием дома и придомовой территории – вовремя ли вывозят мусор, регулярно и чисто ли убирают подъезды, не завелись ли грызуны, тараканы и другие вредители, не мусорят ли в доме сами жильцы.
  • Вести документацию – составлять протоколы общих собраний жильцов, хранить акты приемки ремонтных работ, акт готовности дома к отопительному сезону и другие бумаги, связанные с эксплуатацией помещений.
  • При авариях, поломках инженерного оборудования, нарушениях целостности крыши, стен (появились трещины, облупилась краска) организовывает ремонт совместно с УК.
  • Следит за ходом ремонтных работ, принимает их или указывает на недоделки.
  • Обеспечивает пожарную безопасность, взаимодействует с соответствующими органами.
  • Сотрудничает с полицией для обеспечения правопорядка.
  • Ведет профилактическую и разъяснительную работу с жильцами – дает номера телефонов аварийных служб города, объясняет порядок начисления платы за коммунальные услуги.
  • Хранит ключи от подвала, чердака.
  • 1 раз в год на общем собрании отчитываться о проделанной работе.

На что управдом имеет право:

  • доступ к любым документам, в том числе и финансовым, связанным с эксплуатацией дома, его МОПов;
  • предлагать управляющей компании меры по улучшению состояния придомовой территории и общих помещений в доме – какой ремонт необходимо сделать в первую очередь, организовать детскую площадку во дворе, поставить ограждения, сделать отдельную колясочную при наличии свободной площади и многое другое;
  • собирать общие собрания жильцов;
  • контролировать деятельность УК, требовать информацию о выполнении договорных обязательств.

Список прав и обязанностей можно продолжать бесконечно. Даже в самом обстоятельном договоре и инструкции по должностным обязанностям невозможно предугадать, какая ситуация возникнет в жизни дома.

Ознакомьтесь с методическими рекомендациями по организации деятельности старшего по дому (подъезду), утвержденными Консультативным советом по территориальному общественному самоуправлению города Новосибирска в качестве образца. ⇐

Старшего по подъезду

Полномочия этой должности менее широки и ограничивается конкретным подъездом. Он также может созывать собрания жильцов, но своего подъезда.

Старшие по подъезду могут обсудить вопросы, связанные с благоустройством: качество уборки, общее санитарное состояние, мелкий текущий ремонт. Жильцы имеют право решить, например, покрасить стены, заменить окна, поменять входную дверь. Или вынести на повестку дня разговор с новыми соседями, которые шумят, курят на лестничной площадке.

Старший по подъезду подчиняется главному по дому и имеет право быть избранным на эту должность.

Кто может быть старший по дому или  подъезду в МКД

Таковым может стать человек:

  • являющийся собственником жилого помещения в данном доме/подъезде;
  • достигший совершеннолетия (18 лет);
  • дееспособный.

Это основные требования. Имеются и дополнительные. Он должен быть грамотным человеком, активным, умеющим общаться с людьми, различающимися по возрасту, образованию и социальному положению. Так как обязанности старшего связаны с обращением в административные органы, то он должен иметь свободное время.

Большинство жильцов свободного времени не имеют: днем они заняты на работе, вечером – семейные хлопоты. Поэтому старшими по дому/подъезду часто становятся пенсионеры, активные, не имеющие особых проблем со здоровьем, у которых есть опыт организационной работы (например, учителя, военные и т. д.).

Как стать управляющим дома

Чтобы стать управляющим дома, необходимо заручиться поддержкой большинства собственников квартир.

  1. Для этого самостоятельно или с помощью домкома организуйте общее собрание. Оповестите о нем за 10 дней.
  2. Проведите голосование (присутствующие голосуют сразу, тех, кого нет – заочно) и составьте итоговый протокол.
  3. Сообщите о решении жильцов в управляющую компанию.

Как стать старшим по подъезду

Избрание этого лица происходит аналогичным вышеописанному способом. На собрание приглашаются владельцы квартир одного подъезда.

Дальше все происходит по тому же сценарию – голосование и протокол.

Только сначала обдумайте, действительно ли вы хотите взвалить на себя большие нагрузки по времени и физическим и моральным силам совершенно бесплатно или чисто символические деньги.

Как проходят выборы управляющего домом, старшего по подъезду

Выборы проходят на общем собрании жильцов. Голосовать имеют право только собственники жилья.

Для того чтобы выборы считались законными, нужно соблюсти некоторые условия:

  • оповестить о предстоящем собрании за 10 дней, вывесив объявление на дверях парадной или обойдя квартиры дома/подъезда с письменным уведомлением;
  • требуется присутствие более 50% собственников, то есть достичь кворума;
  • остальные могут проголосовать позже, заполнив бюллетень на заочном голосовании;
  • обговорить права и обязанности управляющего, оплату его работы;
  • составить протокол и закрепить его подписями присутствующих.

Кандидат на должность должен быть согласен выполнять обязанности. В противном случае его кандидатура снимается с выбором.

Выбирается управляющий на определенный срок. Какой именно – решают сами жильцы. Обычно это 2 года. По истечении срока выборы проходят опять.

Жильцы могут переизбрать прежнего собственника, либо найти нового.

Жильцы имеют право заключить с управляющим договор, который поможет составить опытный юрист. Либо можно своими силами составить должностную инструкцию.

Инструкция составляется в свободной форме. Но в ней желательно описать следующие моменты:

  • срок, на который управляющий избирается;
  • порядок оплаты или льготы;
  • его права и обязанности.

Скачайте по ссылке образец типовой инструкции старшего по подъезду.

Доверенность

Жилищным кодексом закреплено право собственника на то, чтобы на общем собрании жильцов и при голосовании его представлял другой человек. Такое случается, когда нужно уехать на длительный срок, например в командировку. Или личное присутствие невозможно из-за болезни.

Тогда оформляется доверенность на представление интересов. Ее надо заверить у нотариуса и предоставить на самом общем собрании.

Кто назначает и выплачивает зарплату старшего по подъезду, управляющего по дому

Так как работа управдома носит общественный характер и не закреплена законом, то оплаты за нее официально не предусмотрено. Но собственники имеют право сами назначить оплату. Это будет небольшим стимулом добросовестно относиться к своим обязанностям. И вообще согласиться их исполнять. Потому что хлопот будет много, и далеко не каждый захочет взвалить на себя этот груз.

Чаще всего встречается 2 варианта оплаты:

  1. Зарплата назначается управляющей компанией. Если УК ответственно относится к управлению МКД, стремится найти общий язык с жильцами, то им самим будет выгоднее платить человеку, который разрешал бы спорные ситуации между жителями дома. А также сообщал о нештатных происшествиях, когда требуется вмешательство УК, советовал, что из общедомового имущества надо отремонтировать в первую очередь.

Но этот вариант не всем подходит. Ведь старший по дому/подъезду в первую очередь обязан защищать интересы жильцов. А в случае какого-то конфликта между жильцами и управляющей компанией, он будет обязан подчиняться последним. Ведь они платят ему деньги.

  1. Жильцы сами платят за услуги управдома. Они могут договориться с УК, чтобы эту сумму указывали в квитанции за услуги ЖКХ отдельной строкой. Либо отдавать деньги наличными.

Размер ежемесячного платежа каждый МКД назначает по своему усмотрению. Есть один нюанс: если квартира, у владельца которой накопился долг по этому платежу, продается, то этот долг на нового хозяина не переходит.

Случается, что старший по дому состоит в штате УК/ТСЖ. Тогда к его заплате назначается доплата, но не больше, чем 5% от оклада. Хотя величина прибавки решается директором управляющей компании.

Льготы

Вместо зарплаты жильцы могут назначить льготы.

Льготы по усмотрению жильцов и по согласованию с управляющей компанией могут разные. Например, освобождение от уплаты за пользование домофоном, за вывоз мусора, оплата услуг консьержки.

Но оплата коммунальных услуг и взносы на капитальный и текущий ремонт должны производиться полностью. Льготы и или полное освобождение от этих платежей незаконно.

Нельзя забывать, что если жильцы назначают управляющему зарплату или льготы, то тогда они имеют право требовать четкого соблюдения своих обязанностей. А пока человек трудится на общественных началах, спросить что-то с него будет проблематично, да и незаконно.

Как переизбрать старшего по подъезду, управляющего по дому

В каких случаях происходит переизбрание управляющего?

Во-первых, истек срок, на который его избрали. Тогда жильцы переизбирают того же человека опять, либо назначают нового управдома.

Во-вторых, человек сам не желает больше исполнять обязанности. Причины могут быть разные – заболел, вышел на работу, просто устал. Тогда придется искать нового управляющего.

В-третьих, могут выявиться нарушения. Самый распространенный случай – воровство общих денег. Жильцам придется решить на собрании отказаться от услуг данного человека, его снимают с должности или привлекают к ответственности.

Сама процедура переизбрания ничем не отличается от первичного избрания: объявление – общее собрание – выборы – протокол.

Ответственность за невыполнения обязанностей

Зачастую возникают конфликтные ситуации между управляющим и жильцами. Его могут заподозрить в воровстве. Человек может перестать исполнять обязанности. Или его могут обвинить в том, что он встает на сторону управляющей компании, не заботясь об интересах жильцов.

В любом случае жильцы имеют право написать коллективное заявление. Подать его можно в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру, полицию. Устно лучше не обращаться. Законную силу имеет именно письменное заявление.

Но не стоит забывать, что должность старшего по дому не закреплена законом, полноценной зарплаты человек не получает. Поэтому требовать в правоохранительных органах исполнения обязанностей в принудительном порядке нельзя. Уголовная или административная ответственность наступит, если заявители смогут доказать растрату общих денег или иные финансовые махинации. В остальных случаях можно просто избрать другого управляющего.

Вообще, найти грамотного, ответственного, активного старшего по дому/подъезду тяжело. Люди среднего возраста заняты на работе, а пенсионеры болеют или просто устали. Поэтому хорошие управляющие, если они найдутся, занимают эти должности десятилетиями. Ими дорожат соседи и управляющие компании. И вполне естественно назначить хоть небольшое вознаграждение на этот нелегкий, неблагодарный труд.

Проконсультируйтесь с дежурным юристом бесплатно!
Позвоните по телефону:
Или обратитесь к нашему консультанту онлайн из любого региона России!