Продажа доли земельного участка, общая и долевая собственность на землю

Наличие права собственности, пусть и не целым недвижимым объектом, а его долей, предполагает возможность осуществлять весь объем полномочий в отношении своей доли по владению ей, пользование и распоряжением, под которым понимается возможность отчудить долю в любой желаемый собственником момент, одним из предусмотренных гражданским законодательством способом.

Как продать часть земельного участка с максимальной пользой для собственника, не нарушая прав других сособственников и действующего законодательства?

Что такое земельная доля, часть земельного участка

Земельная доля – это доля (пай), входящая в состав общей собственности на надел, назначение которого ведение сельского хозяйства. Выражается в баллогектарах.

Понятие земельной доли перекликается с термином общедолевая собственность, хотя имеет качественно отличие:

  • Более узкое понятие. Доля входит в общую собственность;
  • Появлению доли предшествовала приватизация;
  • Доля полученная гражданином может отойти муниципалитету или хоз. субъекту только после ТОО, как гражданин ее отчудит;
  • Размер надела определяется не простой правильной долей, а гектарами или баллогектарами.

Общая долевая собственность на земельный участок

Общая долевая собственность земельного участка – нахождение земельного надела у двух и более собственников одновременно.

Такая собственность возникает, когда имеет место:

  • Сделка, когда на стороне приобретателей два и более лица;
  • Наследование любым из способов;
  • Судебное установление права собственности на землю (на долю в праве);
  • Приватизационный процесс участка.

Как разделить земельный участок на два

Как разделить земельный участок на два регламентирует отечественное земельное и гражданское Как продать долю земельного участка.законодательство. В частности, гражданским и земельным законодательством РФ предусмотрена градация земельных участков на делимые и неделимые.

На отнесение участка к той или иной категории влияет его специфика, отраженная в целевом назначении участка, что находится в зависимости от специфики территории, ландшафта и т.д. Разделение участка на два и более должно сохранять их характеристики, в соответствии с первоначальным назначением цельного участка.

Если участок после раздела свою сущность не поменял, то участок является делимым.

Если же следствием раздела является нарушении режима использования, вследствие которого необходимо изменять целевое назначение участка, последний является неделимым.

Возможность выдела земельного участка из общей долевой собственности в достаточно большой степени зависит от установленных в отношении него правообременений. Таковые могут устанавливаться как в отношении всего участка, так и в отношении отдельной ее части. Если таковые существуют, участок в большинстве своем будет признаваться неделимым, до тех пор, пока обременения не будут сняты.

Процедура раздела участка и выдел доли в натуре, если между двумя собственниками достигнуты договоренности, осуществляется поэтапно:

  • Запрашивается выписка из ЕГРН, поскольку требуется установить осуществлена ли регистрация участка и права на него;
  • В землеустроительной службе истребуется тех.документация. Инженер по кадастру произведет определение границ участка земли, его координаты по геодезии, составит кадастровый план и закрепит межевые знаки;
  • Дубликаты документов, относящихся к землеустроительным, должны остаться у обратившегося за разделом лица;
  • Заключительным этапом является регистрация нового недвижимого объекта и правах на него. Для регистрации потребуется иметь при себе и представить регистратору: личность удостоверяющий документ и копии страниц с идентификационными данными, в бумажном и электроном исполнении землеустроительные документы, подтверждение уплаты пошлины, дубликат бумаги, в которой содержаться сведения о закреплении налогового номера.

Соответствие документов всем требованиям, регистрация производится в двухнедельный срок. За это время участку будет присвоен номер кадастра, после следует регистрация прав на вновь созданный объект.

Когда таких договоренностей нет, порядок раздела земельного участка осуществляется через суд в порядке искового производства.

Цена вопроса

Стоимость раздела обойдется достаточно дорого.

Потребуется дважды уплачивать госпошлину: за регистрацию самого участка и за регистрацию прав по отношению к нему.

Основную сумму составит услуга по изготовлению межевого плана. Цена по ее оказанию зависит от расценок выбранной организации. Так, компания «Гео Тайм» предлагает свои услуги по межеванию за 2 500 рублей и более, при этом срок выполнения работ составит 1 месяц. Компания «Гибрид» выполнить работу за 10 дней, но ее стоимость составит 8 900 рублей и более.

Межевание

Межевание участка в долевой собственности производится организацией по землеустройству, имеющей соответствующую лицензию. От собственников потребуется написать заявление и заключить подрядный договор с такой организацией.

Целью межевания является определить границы участка, если сведений в ГКН недостаточно, а при нескольких собственниках произвести условный раздел общего участка и установить границы для новых.

Межеванию предшествует подготовка, в рамках которой инженер по кадастру из выбранной организации:

  • получает выписку из ГКН на первоначальный цельный участок сособственников;
  • получает кадастровый план площади;
  • изучает документацию, которой установлены права сособственников на общий участок;
  • оценивает, как размещены близлежащие земли, граничащие с участком, чтобы определить точное размещение точек исходной зоны и не допустить накладывания границ;
  • устанавливает, что имеется необходимость в проведения полевых работ (основанием к такому решению служат результаты геодезической экспертизы).

Полевыми работами:

  • устанавливаются конкретные границы, координаты поворотных точек и площади создаваемых наделов;
  • подготавливается предварительный межевой план, которым демонстрируются возможные варианты площадей и конфигурации созданных наделов.

Как продать часть земельного участка

Продажа части земельного участка, требует его деления. Для этого все также требуется разделить на 2 части исходный надел. Сделать это возможно посредством обращения в специализированную компанию, оказывающую землеустроительные услуги. Предварительно, потребуется согласовать свое намерение продать часть участка с остальными сособственниками, и если те не против, можно заниматься оформлением землеустроительной документации.

Свои услуги организация оказывает на основании подрядного договора. Перед заключением договора потребуется предоставить ряд документов, среди которых и соглашение совладельцев участка (если таковые имеются, для единоличного собственника такой документ не требуется).

Когда документация готова, производится регистрация созданных участков, потом и прав на него. Когда произошло фактическое образование части земельного участка – новый надел, который становится самостоятельным полноценным недвижимым объектом, последний может свободно участвовать объектом сделки.

Если реальный раздел невозможен, то объектом купли-продажи может выступать доля в праве собственности, при наличии уведомлении заблаговременно остальных совладельцев. Они могут приобрести эту долю на преимущественном праве, до тех пор пока собственник доли не заключил уже договор  с третьим лицом.

Если сособственники не могут договориться полюбовно, обращаться стоит в суд.

Без межевания

Продать половину участка свою можно провести без проведения процедуры межевания. От хозяина участка потребуется иметь у себя кадастровый паспорт, но целесообразнее всего заблаговременно определить границы продаваемой части исходного участка

Без выделения

Как продать часть земельного участка, когда его раздел невозможен в реальности? Продажа участка без выделения доли земельного участка в натуре возможна в случае согласия второго сособственника, который имеет преимущественное право покупки этой доли. Отсутствие согласия предполагает судебное урегулирование конфронтации сособственников. Судебным решением суд обяжет осуществить выкуп доли, вторым собственником.

Если второй собственник против

Когда один из собственников желает распорядиться своей частью земельного участка и продать его, то при определении долей в натуре сделать это можно в любое время без учета мнения второго собственника.

Не редко бывает так, что в натуральном виде доля не выделена, т.е. у одного участка два хозяина (они являются сособственниками без установления долей), и при этом второй не дает своего согласия на продажу доли земельного участка. Такая ситуация требует судебного урегулирования. Собственник, желающий распрощаться с долей, обращается в суд и выделяет ее в натуре, после чего регистрирует вновь созданный участок земли, затем права на него и свободно продает.

Когда в натуре выделить долю не представляется возможным, суд рассматривая исковое заявление может обязать второго собственника (не дающего разрешения на отчуждение) выкупить долю сособственника.

Продажа доли земельного участка сельскохозяйственного назначения

Продажа доли земельного участка сельскохозяйственного назначения имеет специфику. Так, продаже должно предшествовать уведомление территориальные органы управления и самоуправления не позднее чем за 90 дней о желании произвести сделку по возмездному отчуждению сельхоз.надела.

Уведомление должно содержать информацию о:

  • месте, где расположен участок;
  • сроке;
  • цене.

Адресату дан месяц на то, чтобы дать ответ на уведомление. Если ответ не пришел, то в течение года участок может быть продан любому желающему. Если принято решение об изменении цены в любую сторону, то требуется дополнительно уведомлять власти.

Если доля сельхоз. земли выделу не подлежит, продажа не запрещена, но купить ее может только другой дольщик либо гражданин, пользующийся наделом.

Договора

Отчуждение земельной доли осуществляется в соответствии с договором, примерный вид которого можно скачать по ссылке: договор купли продажи.

Проконсультируйтесь с дежурным юристом бесплатно!
Позвоните по телефону:
Или обратитесь к нашему консультанту онлайн из любого региона России!