Как перевести земли сельхозназначения в ИЖС или ЛПХ: процедура и документы, законы
Содержание
Вся земля в России поделена на определенные категории в соответствии с их предназначением и возможностью эксплуатировать тем или иным способом. Большая часть земли имеет особый статус и не может быть в собственности обычных граждан. Граждане могут эксплуатировать лишь земли, отведенные для строительства частных жилищ и ведения сельского хозяйства.
Однако, на землях, относящиеся к категории сельскохозяйственных — ни дачу ни любое другое жилое строение возводить нельзя! И это только один одно неудобство, а есть другие! Но можно перевести землю из сельхозназначения в категорию, например, подходящую для ИЖС.
Виды земельных участков — преимущества и недостатки ИЖС и ЛПХ
Категория земли — это не только разграничение по предназначению, но и определение правового статуса.
Правовой статус земли позволяет его владельцу тем или иным образом использовать землю:
- в качестве площади для возведения сооружений;
- в качестве природного ресурса для получения прибыли и иных материальных благ.
Так, для строительства зданий и сооружений, в том числе и жилых домов гражданам отведена категория земель ИЖС. Предоставляется она в пределах населенных пунктов с возможностью подключаться к инженерным сетям коммунальных услуг.
В свою очередь категория ЛПХ отведена для ведения сельского хозяйства:
- огородничества;
- садоводства;
- разведения скота.
Все это вкратце именуется подсобное хозяйство. На сегодняшний день на практике земли для ведения подсобного хозяйства предоставляются в виде участков в СНТ, дачных участков и т.д. Но такой статус земли не означает, что там нельзя строить. Просто оформить такое сооружение будет сложно, тем более жилое помещение, которое в дальнейшем должно быть подключено к линиям снабжения коммунальными услугами.
Как перевести земли сельхозназначения под дачное строительство? Для этого понадобиться подать заявление в местную администрацию.
Однако, на сегодняшний день в качестве дачного хозяйства оформляются лишь те участки, которые находятся в пределах кооперативов или были изначально выданы под эти цели.
Как перевести земли сельхозназначения п ИЖС и под дачное строительство
Так как города и иные населенные пункты постоянно расширяются, и население постоянно ощущает нехватку жилья, законом позволяется переводить земли сельскохозяйственного предназначения в категорию ИЖС. Это строгая и довольно сложная процедура, сопровождаемая многими бюрократическими нюансами.
Стоит отметить, что не все земли сельхозназначения можно переводить в категорию ИЖС.
Так, чтобы была такая возможность, участок должен соответствовать следующим требованиям:
- должен находиться в пределах официальных кадастровых границ населенного пункта;
- должна быть возможность подвести к участку объекты инфраструктуры и линии снабжения коммунальными услугами.
Так как обязанность по обеспечению инфраструктурой ложиться на плечи местных властей, то в случае, когда обеспечение ими представляется сложным или невозможным, муниципалитет просто откажет в переводе категории.
Процедура перевода в ИЖС
Сам по себе порядок состоит из нескольких простых этапов. Но в каждом случае в зависимости от владельца участка, самого участка, могут возникать определенные сложности.
Итак, чтобы перевести участок в нужную категорию, необходимо пройти следующие этапы:
- подать в уполномоченное отделение муниципалитета заявление;
- собрать все необходимые документы;
- получить одобрение от муниципалитета.
В заявлении необходимо указать следующие сведения:
- кадастровые сведения о соответствующем земельном наделе;
- категорию, в которой ныне находиться земля, и категорию, в которую ее нужно перевести;
- вид правомочия лица на соответствующий участок;
- причина перевода категории, цели дальнейшего использования участка, обоснование целесообразности перевода категории.
То есть муниципалитету очень важно, для чего будет использоваться земля в дальнейшем. Хотя Россия богата землей, но пригодных для сельского хозяйства участков в действительности не так уж и много. По этой причине муниципалитет будет учитывать экономическую целесообразность сокращения земель, отведенных для сельского хозяйства.
Необходимые документы
Сбор документации один из важных моментов в процедуре изменения статуса земли. В большинстве случаев люди получают отказ именно из-за недостатка документов.
Так, среди обязательных документов, которые необходимо предоставить, стоит выделить следующие:
- паспорт участка из кадастра;
- паспорт самого заявителя;
- выписка из Росреестре о правомочии на земельный участок;
- согласие собственника участка на осуществление перевода, если заявитель не является таковым.
Кроме того, если на участке имеются какие-либо оформленные строения, то необходимо предоставить кадастровую и техническую документацию и на них. Если же такие строения отсутствуют или же они не оформлены, то о них лучше не упоминать.
Незаконное строительство является нарушением, за которое назначается административный штраф.
Сроки
Сроки, в которые муниципалитет должен вынести решение по вопросу, законодательством определены в 2 месяца. Однако сложно сказать сколько времени займет весь процесс. Так, обычно, если все документы уже собраны, то вопрос решается максимум за 2 месяца.
Сколько времени уходит на сбор документов? Стоит отметить, что каждый документ оформляется или выдается в течение определенного времени. Так:
- кадастровый паспорт оформляется в течение двух месяцев, а если он уже оформлен, то выдается в течение двух недель;
- выписка из реестра выдается в течение двух недель;
- согласие собственника можно оформить нотариально в течение одного дня.
Помимо сроков, при оформлении каждого из указанных документов требуется потратить определенную сумму.
Сколько стоит перевести землю сельхозназначения в ИЖС
Стоимость всей процедуры включается в себя расходы на оформление документов и пошлину за вывод земли сельскохозяйственного назначения из оборота. Как уже было сказано, перевод земли из сельхозназначения в другую категорию государством рассматривается как экономически нерентабельное действие.
Так, полная стоимость процедуры состоит из следующих расходов:
- пошлины – 30 % от стоимости участка, определенного в кадастровых документах;
- если в кадастре оценка не производилась, то она заказывается у частного специалиста, услуги которого стоят порядке 3-5 тысяч рублей;
- выписка из реестра и ГКН стоят по 200 рублей каждая;
- если есть на участке строения, то необходимо оформить их, что обойдется примерно в 15-20 тысяч рублей;
- необходимо провести экологическую экспертизу на предмет воздействия жилых объектов на окружающую среду в соответствующей местности, стоимость которой зависит от самой местности;
- нотариальное заверение согласия собственника обойдется в 500-1000 рублей в зависимости от региона.
Таким образом, перевод земли из одной категории в другую весьма затратное мероприятие. Поэтому на него решается не каждый человек. Обычно с такой необходимостью сталкиваются застройщики, которым нужно построить и реализовать многоквартирные строения.
Так как для большинства граждан такие расходы являются нежелательными, они попросту не оформляют документы и осуществляют строительные работы незаконно. В последствие, разумеется, у них наступает административная ответственность, но угроза штрафа не пугает людей.
Налоги
При законном возведении на участке под ИЖС или переведенном в данную категорию наделе жилого дома гражданам предоставляется налоговая льгота в виде вычета. Для его получения вычета необходимо оформить разрешительную документацию на строительство.
Разрешать возведение жилого дома могут местные органы власти. Чтобы строительство было разрешенным, в местную администрацию необходимо предоставить план строительства, соответствующий требованиям законодательства.
Выданное разрешение действует 10 лет, после чего его придется оформлять заново.
В то же время, если в течение указанного срока лица не возведут строение и не оформят вычет, то налог на землю под ИЖС будет взиматься в двойном размере, так как будет признано, что земля используется не по назначению, что согласно земельному законодательству не допустимо.
Почему могут отказать
Хотя местная администрация может отказать в переводе по экономическим соображениям, такой отказ является оспоримым.
В свою очередь закон устанавливает следующий перечень оснований отказа, которые являются бесспорными:
- если участок расположен за пределами кадастровых границ населенного пункта;
- если результаты экологической экспертизы показали недопустимый уровень загрязнения окружающей среды в результате такого перевода;
- если земля отнесена к особой категории, к примеру, земля является пастбищем;
- недостаток документов;
- подача заявления неправомочным на то лицом.
Однако, несмотря на неоспоримость отказа по данным основаниям, наличие самих оснований можно оспорить в суде. К примеру, можно доказать неправильность заключения экологической экспертизы либо правомочие заявителя и т.д.
Как перевести земли сельхозназначения в ЛПХ
По определению в ЛПХ выдается земля сельскохозяйственного назначения. Однако, чтобы придать земле соответствующий статус нужно получить решение местного органа власти.
Гражданам и юридическим лицам в целях ведения сельскохозяйственной деятельности коммерческого типа могут быть выделены неограниченные земельные наделы соответствующей категории. Однако пределы ЛПХ, которые не являются коммерческой, ограничены.
Предельные значения участков нужно узнавать в местной администрации.
Обычно гражданам для ЛПХ не выдается более 1-2 гектаров земли. Но в некоторых случаях делаются исключения и могут быть выданы до 8 гектар.
Каждая местная администрация сама определяется эти размеры.
Для получения выделенного участка для ЛПХ достаточно подать в администрацию заявление и предоставить паспорт. После этого владельцы смогут рассчитывать на определенные льготы со стороны государства, в том числе и налоговые.
Кроме того, чтобы обычные граждане могли законно реализовать продукцию, произведенную у себя в хозяйстве, оформление ЛПХ является обязательным. При этом, реализация продукции ЛПХ налогом не облагается.
Таким образом, ЛПХ имеют преимущество перед другими сельхоз производителями. Так что таким преимуществом нужно воспользоваться.