НДФЛ с продажи квартиры, дома или дачи в 2020 году: нужно ли платить, когда и сколько

Содержание

Основу законодательства о купле-продаже недвижимости, будь то квартира, или доля в ней, частный дом, дача, составляет Гражданский кодекс РФ в параграфе 7. Но это не единственный закон, к которому следует обратиться, чтобы зарегистрировать легитимную сделку по продаже вашего недвижимого имущества.

Законы о продаже квартиры, ее доли или дачного дома

Существует ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218, который претерпел значительные изменения с 2020 года. Кроме него изменения произошли в ФЗ № 214 «Об участи в долевом строительстве многоквартирных домов».

Особенно не стоит игнорировать Налоговый кодекс Российской Федерации, в него вступил ряд существенных поправок. Их важно знать, поскольку ими изменяется порядок налогообложения при продаже жилья.

Какими налогом облагается продажа недвижимости и с какой суммы

Поскольку продажу имущества государство относит к получению дохода россиянина, то полагается платить 13 процентов НДФЛ, не путать с НДС. Закон не всегда воспринимает такую сделку как доход.

Продажа дома налогСуществуют практика снизить налогооблагаемую базу или вовсе избегать уплаты налога с реализации. Варианты получить скидку или уходить от обложения налогом разберем ниже.

Так, налог не будет взиматься с суммы, равной или меньшей 1 миллиона рублей.

Следует пояснить, что НК РФ в статье 217.1 устанавливает минимальный срок владения объектом недвижимости, после которого налогоплательщик освобождается от обязанности уплаты 13 процентов при продаже собственной квартиры.

Если приобретено до 1 января 2016 года

До 1 января 2016 года для того, чтобы не возникло обязанности платить налог с реализации квартиры, нужно ей владеть на праве собственности не менее трех лет. Это означает, что жилье, приобретенное до этой даты и проданное другому лицу уже после нее, освобождается от налога на доход.

При приобретении после 1 января 2016 года

С 1.01.2016 вступила в силу новая статья 217.1 Налогового кодекса. Она увеличила минимальный срок владения недвижимым имуществом с трех до пяти лет.

Следовательно, жилье, оформленное в собственность после 1.01.2016 , можно продать без налоговых обязательств только спустя пять лет.

Однако, принята новая редакция статьи 217.1. и с 1.01.2020 г. должны вступать в силу изменения.

Пятилетний срок вновь уменьшился до трех лет, но если соблюдается выполнение хотя бы одно из представленных условий:

  1. Объект недвижимости перешел к новому собственнику по договору дарения или в результате вступления в наследственные права (по закону или по завещанию).
  2. Право собственности получено от приватизации жилья.
  3. Регистрация жилья осуществлена в порядке пользования недвижимостью по договору ренты с пожизненным содержанием с иждивением.
  4. Продается единственное жилье. При этом не допустимо иметь таковое и в совместной собственности мужа и жены. Также сказано, что не учитывается жилая недвижимость, приобретенная за 90 дней до даты регистрации новой сделки.

При этом положения применяются и к земельному участку, на котором расположен данный объект недвижимости и неотделимый от него.

Если нет ни одного из предложенных исключений, то применяется общий порядок. Правда, в рамках регионального законодательства срок может быть уменьшен или сведен к нулю для всех налогоплательщиков или конкретной категории граждан.

После дарения

В планах продать вашу квартиру или долю в ней, которая досталась по дарственной? Тогда не стоит торопиться, поскольку продавец имеет привилегию не выплачивать подоходный налог по истечение 3 лет после регистрации права собственности.

И тут важно, чтобы дарителем был близкий родственник. В соответствии со ст. 14 Семейного кодекса к таким относятся родители, их дети, дедушка, бабушка и их внуки, братья и сестры.

Таким образом, если даритель и одаряемое лицо не состоят в близких родственных связях, то для того, чтобы избежать налога на доход, нужно ждать 5 лет.

В собственности более 3 лет

Недвижимость принадлежит одному человеку более трех лет и была приобретена по договору купли-продажи. В таком случае продать квартиру или долю в ней можно, но придется заплатить 13 процентный налог.

Конечно, обходить уплату налога возможно, если будет продаваться единственное жилье, то есть нет одновременного владения другим объектом. Но если в собственности, например, две квартиры, купленные после 1.01.2016, то при продаже одной из них будет начисляться 13 процентов от реализации квартиры в 2020.

Менее 3 лет в собственности

Из вышеизложенного можно сделать вывод: при продаже абсолютно любой недвижимости необходимо заплатить налог с полученной прибыли. При этом прибылью считается разница между покупной ценой и продажной.

При этом квартира может доставаться нынешнему владельцу любым законным способом.

Если квартира в собственности менее 5 лет

Предположим, что ваша квартира находится в праве собственности 3 года и 10 месяцев. Варианты освобождения от налога:

  1. Если она была унаследована, досталась в дар, приватизирована или была получена по договору ренты с пожизненным содержанием с иждивением более три года назад;
  2. Если к продаже представлена единственная квартира, в том числе и в совместной собственности супругов;
  3. Квартира куплена до 1 января 2016 года, в противном случае применяется минимальный срок владения 5 лет.

Обязанность уплачивать налог возникнет в том случае, если нет перечисленных условий.

НДФЛ при продаже жилья родственнику

Для закона нет значения кому продается квартира или иной объект. Важно лишь то, сколько она находилась в собственности у данного владельца. А безналоговый срок определяется в зависимости от основания возникновения права собственности.

Однако, значение будет иметь для родственника, который захочет ее впоследствии продать. Если между участниками сделки было близкое родство, то взять и реализовать ее без обложения НДФЛ возможно спустя 3 года.

При продаже квартиры с детскими долями

При продаже жилья, в котором одним из сособственников является несовершеннолетний не должны нарушаться его прав. Продажа такой квартиры возможна с согласия органов опеки и попечительства и только на улучшение жилищных условий или равнозначного жилье.

При этом в новой квартире ребенку должна быть выделена доля не менее той, которая была.

При продаже подобного жилья обязанность уплатить НДФЛ возникает у всех собственников пропорционально их долям. Конечно, за детей возмещение налога осуществляет родитель, как законный представитель. Доверенность ему не нужна.

При продаже унаследованной квартиры

Если квартира досталась в результате вступления в наследство, продажей лучше заняться спустя 3 года. В противном случае придется оплачивать НДФЛ в размере 13%.

При этом срок начинает исчисляться со дня смерти наследодателя (открытия наследства). Если квартира будет переходить по завещанию, то оно должно быть оформлено по всем правилам у нотариуса.

На продажу квартиры в ипотеке

К квартире (или дачному дому), купленной по ипотечному кредиту, применяются те же правила налогового законодательства, что и для остальных сделок. Так, для дома, приобретенного до 2016 года, применяется трехлетний срок владения для дальнейшей продажи без налога.

Также стоит отметить, что налог обязаны платить все собственники соразмерно их долям в квартире (доме).

Для того, чтобы избавиться от 13% налога при продаже недвижимости, купленной в ипотеку после 2016, нужно владеть ею более 5 лет.

Отдельный вопрос с продажей ипотечной квартиры:

Во-первых, можно вернуть имущественный вычет 13% с покупки жилья. При этом важно иметь официальный доход, то есть не быть неработающим. Также не сможет получить такой вычет инвалид, который имеет единственный доход в виде пособия.

Его можно применить только 1 раз в жизни и на сумму два миллиона рублей, то есть максимум возможно возвращать 260 тысяч.

Во-вторых, возврат также оформляется на проценты по ипотечному кредиту, но не более 390000 рублей. Здесь лимит суммы, с которой возвращается налог 3 миллиона рублей.

В-третьих, вернуть можно и страховые взносы по страховке, но не более 120 тысяч.

Налог с продажи жилья по брачному договору

В случае, когда жилье (дача, квартира, целый дом или что-то еще) куплено в браке, то оно считается приобретенным в общую совместную собственность (ст. 34 СК РФ). Таким образом, если после был оформлен брачный договор с уступкой доли одному из супругов, то срок при этом не меняется. Он течет с начала покупки или иного основания приобретения квартиры, поскольку переуступка не меняет начала владения имуществом.

Следовательно, срок будет исчисляться по общему правилу 5 лет. 3 года будет считаться, если успевать зарегистрировать право собственности до 1.01.2016 или продается единственное жилье супругов. Остальные исключения не применяются, поскольку подаренное, унаследованное или перешедшее по договору ренты имущество не является совместно нажитым.

Также при разводе супругов и последующей продаже квартиры с выданными долями, каждый будет продавцом по отдельному договору. Следовательно, и муж, и жена смогут воспользоваться вычетом в полном объеме.

При продаже нерезидентом РФ

Изменения коснулись и нерезидентов РФ. Напомним, налоговое резидентство подразумевает учет уплаты налогов в той стране, где человек по большей части проживает и работает. Чтобы быть резидентом РФ нужно непрерывно проживать минимум 183 дня в России в течение года (п. 2 ст.207 НК РФ).

Так с 01.01.2019 для нерезидентов установлены такие же сроки владения имуществом, как и для резидентов, а именно 3 или 5 лет. Однако, если продать недвижимое имущество раньше, указанных сроков, то необходимо внести в казну государства более высокий налог в размере 30% от вырученных денег.

Если квартира сдавалась — есть ли нюансы при продаже

Как мы выяснили выше, со сделки после минимального срока владения (см. выше про 3 и 5 лет), НДФЛ платить не нужно.

Однако, данное правило действует, только если владелец не является индивидуальным предпринимателем и не сдает жилье в качестве своей деятельности. По этому поводу есть разъяснение в Письме Минфина от 17.01.2019.

Также при продаже жилья, оно не должно использоваться третьими лицами, то есть договор аренды обязан быть расторгнут или срок его действия окончен и не продлен.

Налог при продаже квартиры полученной по реновации

В 2017 году в Москве началась процедура реновации старого жилья. При продаже новой квартиры, полученной по такой программе, в срок владения засчитывается время владения старой квартирой.

Для жилого помещения, приобретенного по общим правилам, применяется пятилетний срок. Трехлетний срок применяется для исключений, предусмотренных налоговым законодательством.

Как законно заплатить меньше или избежать оплаты налога: имущественный вычет при продаже квартиры

Самый популярный вариант мы рассмотрели выше — следует лишь подождать. В случае продажи квартиры до установленного необлагаемого налогом срока владения, придется заплатить НДФЛ. Но есть законные варианты минимизировать затраты и уменьшить сумму налога, подлежащего к уплате, а в некоторых случаях свести к нулю.

уменьшаем налог

Первый вариант. Из суммы, полученной с продажи квартиры, нужно вычесть цену, за которую она когда-то приобреталась. Те есть доход уменьшить на расход, и с получившейся разницы платить 13%. Ключевым моментом является, что взаимовычет можно получить только с покупки и продажи того же самого имущества.

Второй вариант. Им можно воспользоваться, когда недвижимость досталась безвозмездно и расходы подтвердить не удастся, так как их не было. В этом случае полученная сумма уменьшается на 1000000 рублей. Получается, если на покупку жилой недвижимости затрачено меньше миллиона или равная ему стоимость, то налог платить не придется. Получился взаимозачет.

Однако есть очень важные момента, которые нельзя упустить:

  1. Даже если сумма к уплате окажется нулевой, декларировать сделку в налоговом периоде все равно нужно. Иначе ФНС может привлечь к ответственности.
  2. В случае, когда стоимость объекта недвижимости ниже кадастровой более чем на 70%, то налог уплачивается с кадастровой стоимости жилья умноженный на коэффициент 0,7.
  3. Если в налоговом периоде продано два и более объекта недвижимости, то вычеты могут применяться ко всем, но они должны проходить в пределах установленных законом.

Как продать квартиру в новостройке без налога

После покупки квартиры и регистрации права собственности в новостройке должно пройти 5 лет, чтобы избежать налога. Однако есть и другой способ минимизировать НДФЛ.

Нужно выбрать вид налогового вычета, так как есть определенные требования и воспользоваться сразу двумя не получится.

Если жилье приобреталось без чистовой отделки, то расходы на ремонт также можно вычесть из налоговой базы, но договор должен содержать такую формулировку. Тогда налог будет рассчитываться следующим образом: из суммы всех понесенных расходов (покупка и отделка) вычитается доход, полученный от продажи, и умножаем на 13%. Получившийся результат и будет налог, подлежащий к уплате. Важно, чтобы расход имел официальное подтверждение (чеки, товарные накладные и др.)

Кто не платит налог

Конечно, же налог не будет платить покупатель, поскольку он несет расходы на покупку.

Если квартира покупалась до 2016 года, то срок владения ею будет более трех лет. Следовательно, обязанности по уплате налога не возникнет.

Продажная цена или кадастровая стоимость объекта меньше миллиона рублей или равна ему. Тогда воспользовавшись налоговым вычетом к уплате по НДФЛ, будет 0 рублей, так как гражданин не получил доход.

Закон разрешает устанавливать льготы по налогообложению на региональном уровне. В некоторых городах существуют льготы многодетным семьям. Но прямо в налоговом кодексе это не закреплено. Таким образом, стоит изучить и налоговое законодательств субъекта РФ по месту жительства.

Льготы пенсионерам при продаже квартиры

К сожалению, для пенсионеров не предусмотрено льгот при сделках с недвижимостью. Для них предусмотрена стандартная процедура по получение вычетов.

Однако, можно уменьшить доход, полученный от сделки затратами на медицинские услуги, покупку лекарств, а также на сумму других затрат пенсионера в соответствии со ст. 219 НК РФ.

Кроме того, в налоговом кодексе предусмотрены стандартные налоговые вычеты для различных категорий граждан, под которые также может подпадать пенсионер. Например, льготы предусмотрены для ветеранов ВОВ в размере 500 рублей за каждый месяц в налоговом периоде (ст. 218).

Как рассчитать налог со сделки

Налог будет высчитываться из расчета, когда приобреталась квартира. К примеру, она перешла в собственность до 1.01.2016, тогда стоимость недвижимости будет та, которая прописана в договоре купли-продажи. Именно она снижается на налоговый вычет, и с оставшейся суммы платится налог.

По-иному нужно делать расчет, если жилье перешло в собственность после указанной даты. Вначале придется посчитать какая цена выше кадастровая или прописанная в договоре купли-продажи. Если кадастровая стоимость получилась на 70% ниже, то умножаем ее на 0,7 и от полученной цифры считаем НДФЛ.

Калькулятор налога

Итак, квартира приобретена в собственность по договору купли-продажи за 5000000, а продана в 2020 году за 7000000. Если применить формулу: доход минус расход, умноженный на ставку налога, то получится (7000000 – 50000000) * 13% = 260000.

В то время как если воспользоваться фиксированным вычетом в миллион, то получится (7000000 – 1000000) * 13% = 780000. Очевидно, что сэкономить можно выбрав первый вариант расчетов.

Калькулятор налога с продажи квартиры предоставлен сайтом calcus.ru

Порядок уплаты налога

После совершение сделки по продаже жилья необходимо действовать пошагово:

  1. Заполнить декларацию 3-НДФЛ по форме налогового органа и отчитаться о полученном доходе от сделки. Документ должен отражать сумму дохода и вычеты, которые применяются при расчете. Наиболее удобный способ заполнять декларацию является ее подача через личный кабинет налогоплательщика.
  2. Предоставить копии документов, подтверждающие продажу объекта недвижимости.
  3. Также подготовить список документов подтверждающие расходы, если планируется воспользоваться налоговым вычетом. Их нужно прикладывать к декларации.
  4. Далее можно подавать декларацию в ИФНС по месту жительства.

При проверке налоговый инспектор может потребовать оригиналы представленных документов.

Срок уплаты налога с продажи квартиры

Для того чтобы правильно задекларировать свои доходы нужно до 30 апреля следующего года подать декларацию и пакет документов к ней. Если к в итоге получилась нулевая выплата, то больше ничего не потребуется.

Если в результате расчетов имеется сумма налога, который нужно заплатить, ее нужно погасить до 15 июля.

Начисленный налог будет отображаться в личном кабинете на госуслугах. Его можно оплатить с помощью этого портала, платежка будет сформирована автоматически. Нужно лишь ввести реквизиты карты сбербанка или другого банка.

Как в 3 НДФЛ отразить продажу квартиры

Форма декларации 3-НДФЛ, а также пример ее заполнения есть на сайте https://www.nalog.ru/.

На этом сайте нужно выбрать декларацию за тот год, за который указывается доход. Как правило, в 2020 году подается бумага за 2019-й. Система сама подскажет заполнение и предложит возможные варианты.

Вначале нужно верно заполнить данные о декларанте, затем перейти во вкладку Доход. Добавляем новый источник выплат продажа квартиры и указывается имя и ИНН покупателя. Далее в открывшемся окне прописывается размер дохода, код доходов.

Если квартира приобреталась после 2016 года, ставится галочка на этом пункте. Тогда становится активным кадастровый номер и стоимость — их нужно указать по состоянию на 1 января года продажи объекта. Там же пишется сумма вычета.

Далее программа сама рассчитает предварительный НДФЛ. С помощью этой программы можно попробовать оба варианта и подать декларацию с наиболее выгодным.

Потом нужно распечатать и подать документ в инспекцию. Можно воспользоваться личным кабинетом и отправить информацию в электронном виде.

Штраф за неуплату налога

НК РФ предусматривает наказание за неуплату и даже за неполную уплату налогов и пошлин (ст. 122). Так, за неумышленное действие придется заплатить 20% от неуплаченной суммы, а за умышленное правонарушение нужно отдать в казну государства 40%.

В таком случае от ФНС придет уведомление с требованием оплатить недоимку по налогам и сборам. Если не последует погашение, то есть риск судебного разбирательства. Кроме этого, будут начисляться пени.

Проконсультируйтесь с дежурным юристом бесплатно!
Позвоните по телефону:
Или обратитесь к нашему консультанту онлайн из любого региона России!